包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)模式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)模式。

長(zhǎng)期以來(lái)，包干制是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主流計(jì)費(fèi)模式，但酬金制具有更強(qiáng)的財(cái)務(wù)透明優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)受到越來(lái)越多的關(guān)注。今年年初，上海市房屋管理局發(fā)布《關(guān)于住宅物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式有關(guān)事項(xiàng)的通知》，為酬金制推廣提供了規(guī)范指引。但由于長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)服務(wù)行業(yè)習(xí)慣于包干制，導(dǎo)致酬金制推廣過(guò)程中產(chǎn)生了一定的矛盾糾紛。今天要介紹的就是與之相關(guān)的典型案例。

基本案情

2011年1月，被告某開(kāi)發(fā)公司就其所開(kāi)發(fā)小區(qū)的前期物業(yè)管理與被告某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。雙方約定前期物業(yè)管理期間收費(fèi)形式為“酬金制”。

2016年5月，上述合同到期，兩被告另行簽訂《前期物業(yè)合同補(bǔ)充合同》。約定前期物業(yè)管理期間，被告某物業(yè)公司按包干制形式向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)，由小區(qū)業(yè)主向被告某物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)，盈余或虧損均由被告某物業(yè)公司承擔(dān)。此時(shí)，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)尚未成立。

2012年，原告張某某與被告某開(kāi)發(fā)公司簽署《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買涉案小區(qū)某弄某號(hào)房屋。2019年其獲知《前期物業(yè)合同補(bǔ)充合同》有關(guān)內(nèi)容后，就“包干制”提出異議，后經(jīng)協(xié)商無(wú)果，向法院提起訴訟。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司與建設(shè)公司未征求其他業(yè)主意見(jiàn)，擅自變更收費(fèi)形式顯屬不當(dāng)，將收費(fèi)形式由酬金制變更為包干制，事實(shí)上排除了業(yè)主對(duì)可能存在的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)余部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益，屬于排除業(yè)主主要權(quán)利的條款，應(yīng)屬無(wú)效。

依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款以及2009年《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，判決被告某開(kāi)發(fā)公司與被告某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)合同補(bǔ)充合同》中涉及包干制的部分無(wú)效。

法官說(shuō)法

前期物業(yè)合同不同于普通合同，除約束合同載明的雙方當(dāng)事人（即建設(shè)公司和前期物業(yè)公司）外，對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的業(yè)主也有約束力。建設(shè)公司和前期物業(yè)公司不得以業(yè)主不是前期物業(yè)合同當(dāng)事人為由，排除業(yè)主對(duì)前期物業(yè)合同履行情況的監(jiān)督，更不可擅自變更合同內(nèi)容。如前期物業(yè)合同條款涉及免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利等內(nèi)容的，相關(guān)條款應(yīng)屬無(wú)效。

本案中，兩被告未告知其他業(yè)主，擅自將“酬金制”變更為“包干制”，不但為業(yè)主知曉物業(yè)費(fèi)用的收支情況，參與物業(yè)管理設(shè)置了障礙，更剝奪了業(yè)主分享物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的權(quán)利，確有必要通過(guò)一定機(jī)制對(duì)業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。由于涉案小區(qū)雖成立業(yè)主大會(huì)，但建設(shè)公司（即開(kāi)發(fā)商）和小業(yè)主雙方均無(wú)法達(dá)到專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)、總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的“雙過(guò)半”條件，業(yè)主大會(huì)事實(shí)上陷入僵局。小業(yè)主以個(gè)人名義提起訴訟，確認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效，既有助于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，也有助于打破業(yè)主大會(huì)“僵局”，推動(dòng)涉案小區(qū)物業(yè)管理盡快駛?cè)胝墶?/p>

???來(lái)源：上海市崇明區(qū)人民法院

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