這些年來(lái)我反復(fù)強(qiáng)調(diào)商品房預(yù)售資金監(jiān)管有多重要，但多數(shù)地區(qū)（特別小城市、縣城）直到2020年有品牌房企開(kāi)始爆雷，才意識(shí)到必須把開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移房款的后門(mén)堵上。只可惜他們發(fā)現(xiàn)資金監(jiān)管的重要性為時(shí)已晚，緊接著品牌房企“爆雷潮”到來(lái)，“保交樓”成為重中之重，此時(shí)就能看出資金監(jiān)管好與不好天差地別。

就福建省內(nèi)而言，福州是注重預(yù)售資金監(jiān)管的楷模，2013年就出臺(tái)文件加以規(guī)范。尤其是2018年以來(lái)安商房模式大范圍推廣，凡是安商房項(xiàng)目資金監(jiān)管都格外嚴(yán)格，政府回購(gòu)款打到監(jiān)管賬戶上作為施工保障，就算后來(lái)品牌房企排隊(duì)爆雷也不影響交房。而且安商房小區(qū)里的商品房業(yè)主也沾了安置房的光，當(dāng)同一家開(kāi)發(fā)商的其他樓盤(pán)停工爛尾之時(shí)，他們買(mǎi)的房子也能如期交房。

2020年下半年之后，各地陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，福州也在當(dāng)年7月也制定了一份新規(guī)，叫做《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》，在2020年7月24日文章里我對(duì)此做過(guò)解讀。

到了2022年底，福州市政府官網(wǎng)上公示出一份《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（征求意見(jiàn)稿）。這份面向社會(huì)征求意見(jiàn)的文件沒(méi)了“試行”兩個(gè)字，那么“試行轉(zhuǎn)正”之后修改了哪些內(nèi)容呢？

首先，在預(yù)售資金的定義上，2022年的監(jiān)管辦法規(guī)定得更加具體，明確定金、預(yù)付款、安商房回購(gòu)款、其他形式的購(gòu)房款等都屬于預(yù)售資金監(jiān)管范疇。也就是說(shuō)，你買(mǎi)房子付給開(kāi)發(fā)商的每一分錢(qián)都應(yīng)該進(jìn)監(jiān)管賬戶。不僅包括交了就不能退的定金，而且還應(yīng)包括號(hào)稱“不買(mǎi)可以退”的認(rèn)籌金、意向金（預(yù)付款）。

其次，對(duì)監(jiān)管賬戶的設(shè)立也規(guī)定得更加詳細(xì)，賬戶名中必須體現(xiàn)“預(yù)售資金監(jiān)管專戶”，一臺(tái)POS機(jī)只能綁定一個(gè)監(jiān)管賬戶，POS單上也要體現(xiàn)監(jiān)管賬戶。以往有些糊涂的購(gòu)房人連自己的錢(qián)交給了誰(shuí)，交進(jìn)了誰(shuí)的戶頭都搞不清楚。出了事只會(huì)說(shuō)他們不知道，當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問(wèn)讓他們?cè)趺醋龆挤摹Ｓ绕湟酝覍?xiě)文章提及資金監(jiān)管，總有一些人問(wèn)說(shuō)他們刷POS機(jī)交錢(qián)怎么知道進(jìn)的是哪個(gè)賬戶？新規(guī)出臺(tái)后，將來(lái)進(jìn)沒(méi)進(jìn)監(jiān)管賬戶看一下POS單就清楚。

第三，在預(yù)售資金監(jiān)管額度和資金使用上對(duì)開(kāi)發(fā)商有所放松，監(jiān)管額度從不高于項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍降到了1.1倍。主體結(jié)構(gòu)封頂前提款依然不得超過(guò)監(jiān)管額度的60％；原本竣工驗(yàn)收前提款不得超過(guò)85％改成了“規(guī)劃核驗(yàn)前”不超過(guò)85%，竣工驗(yàn)收備案前不超過(guò)95%；總登后就能終止監(jiān)管提取剩余資金。這項(xiàng)調(diào)整顯然對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流有利，可以及時(shí)動(dòng)用的資金略有增多。

至于文件后面的一系列“監(jiān)管措施”，其實(shí)這部分我倒是不太擔(dān)心，我相信只要進(jìn)了監(jiān)管賬戶的資金都不會(huì)被輕易挪用，沒(méi)有住建局審批同意銀行也不敢把款打出去。這一點(diǎn)開(kāi)發(fā)商心里早就門(mén)兒清，正是知道錢(qián)打入監(jiān)管賬戶就動(dòng)不了，所以多年來(lái)它們總是千方百計(jì)提前挪用資金，用盡各種手段讓購(gòu)房人把錢(qián)打到公司其他賬戶上，有的甚至是個(gè)人私賬。

特別是近年來(lái)“全民營(yíng)銷(xiāo)”越鬧越不像話，不管是不是房地產(chǎn)從業(yè)人員都盯上了別人的腰包，不僅親朋好友不放過(guò)，更是連八十多歲老人都要騙去售樓部里宰一刀。這些營(yíng)銷(xiāo)套路有關(guān)部門(mén)也很清楚，所以這次的新規(guī)不僅“敲打”開(kāi)發(fā)商，還把房產(chǎn)中介和代理公司（其實(shí)也是中介）補(bǔ)充進(jìn)來(lái)，同樣嚴(yán)禁它們?cè)诒O(jiān)管賬戶外直接收取預(yù)售款，嚴(yán)禁它們協(xié)助開(kāi)發(fā)商逃避資金監(jiān)管。

現(xiàn)在預(yù)售資金監(jiān)管的難點(diǎn)“不在出口而在入口”，在于怎么讓購(gòu)房款都能打進(jìn)去。既然這次是征求意見(jiàn)，我就此問(wèn)題著重提出兩點(diǎn)建議：

第一，必須指出目前房管部門(mén)對(duì)于房產(chǎn)中介和代理公司的違規(guī)行為并沒(méi)有特別有效的制約手段。諸如通報(bào)批評(píng)、信用扣分、上行業(yè)黑名單等等舉措實(shí)則如同隔靴搔癢，人家大不了換個(gè)馬甲繼續(xù)干。

實(shí)際上在購(gòu)房人不知情的狀況下，在監(jiān)管賬戶外私自收取、截留預(yù)售款，甚至直接從定金里把傭金掏走，這種行為已經(jīng)涉嫌詐騙，房管部門(mén)接到舉報(bào)或者排查發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)移送公安機(jī)關(guān)查辦。也只有把房地產(chǎn)詐騙和其他詐騙行為同等查處，才能保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益不受侵害。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)把好入口關(guān)，認(rèn)真核對(duì)購(gòu)房款存入監(jiān)管帳戶的相關(guān)憑證，辦理商品房網(wǎng)簽備案時(shí)要求開(kāi)發(fā)商一并上傳購(gòu)房款（定金、首付或一次性付款）繳交憑證備查，包括POS單、正式發(fā)票（收據(jù)不算）、對(duì)公轉(zhuǎn)賬回執(zhí)等。辦理預(yù)告登記時(shí)即使有銀行確認(rèn)函也應(yīng)核對(duì)金額。

對(duì)于接下來(lái)將會(huì)大量上市的福州市屬國(guó)企樓盤(pán)我們絲毫不用擔(dān)心，但對(duì)于非本市國(guó)企的開(kāi)發(fā)商都應(yīng)嚴(yán)格審核，哪怕由此延長(zhǎng)一個(gè)工作日也不為過(guò)。尤其是那些大家都知道已經(jīng)爆雷的房企，要特別小心防止它們及利益相關(guān)人盜竊預(yù)售資金。

諸如此前倉(cāng)山白湖亭、南二環(huán)沿線那兩個(gè)降價(jià)拋售的閩系南派房企樓盤(pán)，我希望大家不要被業(yè)內(nèi)人士的造謠軟文所誤導(dǎo)。如果這家開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售被有關(guān)部門(mén)叫停，絕不是因?yàn)榇虬苏圪u(mài)得罪了其他樓盤(pán)，而是要防止它們提前轉(zhuǎn)移預(yù)售資金的司馬昭之心。