課程目標(biāo)

“運(yùn)營(yíng)管理”管什么？

如何做好計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理？

如何搭建匹配的運(yùn)營(yíng)管理體系？

課程構(gòu)架

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析

—— 什么是運(yùn)營(yíng)管理？

運(yùn)營(yíng)管理管什么？

在企業(yè)的不同發(fā)展階段

選擇什么樣的運(yùn)營(yíng)管控模式最合適？

1、什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？

（1）先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起

（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)案例——

（3）什么是運(yùn)營(yíng)管理？

—— 從本質(zhì)上講，運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段”。

（4）先從項(xiàng)目管理學(xué)角度看一下一般項(xiàng)目管理“九大領(lǐng)域”管什么？

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理基于項(xiàng)目管理“九大知識(shí)領(lǐng)域”的管里內(nèi)容，更體現(xiàn)實(shí)戰(zhàn)性

（6）房地產(chǎn)項(xiàng)目主開(kāi)發(fā)流程

一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理職能的設(shè)置情況-1

一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理職能的設(shè)置情況-2

（7）運(yùn)營(yíng)管理管什么？

——通過(guò)“以終為始”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素

（8）運(yùn)營(yíng)管理管的重點(diǎn):

——PTQC – Performance Time Quality Conference

P：運(yùn)營(yíng)績(jī)效（設(shè)定—跟蹤—評(píng)估）

T：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理）

Q：質(zhì)量管理（成果管理）

C：決策管理（運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理）

（9）運(yùn)營(yíng)管理職能設(shè)置

—— 與企業(yè)設(shè)定項(xiàng)目成功的標(biāo)尺有關(guān)（項(xiàng)目成功—項(xiàng)目管理成功—企業(yè)成功）

—— 根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個(gè)發(fā)展階段

2、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)

（1）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷程——四個(gè)階段

第一階段是單項(xiàng)目管理階段；

第二階段是同城市下的多項(xiàng)目管理階段；

第三階段是多城市下的多項(xiàng)目管理階段；

第四個(gè)階段是多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段；

（這時(shí)候，因?yàn)槌鞘泄镜臄?shù)量已經(jīng)超出了集團(tuán)總部的管理幅度，需要將地緣靠近的城市劃成片區(qū)并成立區(qū)域總部進(jìn)行區(qū)域化管理 ）

（2）房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？

單項(xiàng)目管理階段——

老板不滿意，員工很無(wú)奈

核心員工跳槽，項(xiàng)目階段性陷入不利

老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬

。。。。。。

同城市多目管理階段——

管不過(guò)來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)越大越忙

范過(guò)的錯(cuò)誤繼續(xù)范，感覺(jué)不會(huì)出問(wèn)題的地方老出問(wèn)題

多變，計(jì)劃不如變化快

不知道的事情越來(lái)越多

。。。。。。

多城市多目管理階段——

異地項(xiàng)目不好管

異地項(xiàng)目水土不服，突發(fā)事件多

管理效率低，決策效率低

感覺(jué)能人太少

管理成本急劇增長(zhǎng)

。。。。。。

多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段——

套路不統(tǒng)一，各自為戰(zhàn)

能人不愿待集團(tuán)，業(yè)務(wù)和管理脫節(jié)

執(zhí)行力下降

諸侯化、官僚化滋長(zhǎng)

。。。。。。

3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式

（1）建議——

根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配的運(yùn)營(yíng)管空模式，運(yùn)營(yíng)管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性

（2）單項(xiàng)目公司——近期不會(huì)新增項(xiàng)目

（3）單項(xiàng)目公司——近期會(huì)新增項(xiàng)目

（4）同城市下多項(xiàng)目公司——3個(gè)及以上項(xiàng)目，推薦運(yùn)營(yíng)管控模式

（5）同城市下多項(xiàng)目公司——3個(gè)及以上項(xiàng)目，為何不推薦項(xiàng)目制？

不推薦項(xiàng)目制的原因：

公司整體人工效能低；

公司職能部門(mén)的專業(yè)能力不斷培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高；

公司各項(xiàng)目人為影響因素大，差異性大；

很難找到那么多合適的能人；

（6）案例：某公司項(xiàng)目人員配置變遷

第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系

—— 結(jié)合案例分析

從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃體系策劃

計(jì)劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控

評(píng)估等環(huán)節(jié)找到計(jì)劃管理的對(duì)策和方法

1、計(jì)劃體系管理架構(gòu)的設(shè)計(jì)

（1）計(jì)劃體系管理架構(gòu)與企業(yè)所處的發(fā)展階段及選擇的運(yùn)營(yíng)管空模式緊密相關(guān)

①單項(xiàng)目管理階段

②同城市多項(xiàng)目管理階段（項(xiàng)目達(dá)到3個(gè)及以上時(shí)）

③多城市多項(xiàng)目管理階段（操作管空型）

④多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段（運(yùn)營(yíng)管控型）

2、計(jì)劃體系的策劃

（1）計(jì)劃體系策劃的目標(biāo)

案例： **集團(tuán)三級(jí)計(jì)劃體系

案例： **集團(tuán)三級(jí)計(jì)劃體系——簡(jiǎn)單型

（2）計(jì)劃體系策劃的特點(diǎn)

１個(gè)目標(biāo)——體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略及管理思想

２個(gè)體系——項(xiàng)目計(jì)劃體系＋管理計(jì)劃體系

３個(gè)層級(jí)——分級(jí)計(jì)劃管理

（3）項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)體系分析：三層級(jí)＋四要素

（4）項(xiàng)目計(jì)劃的分級(jí)管理原則

——項(xiàng)目計(jì)劃的分級(jí)管理與企業(yè)的管控模式和管理的成熟度有關(guān)，但在管理思路上遵循的原則不會(huì)變，即抓一級(jí)（主導(dǎo)），管一級(jí)（審批），看一級(jí)（知情）

——某些時(shí)候，一些經(jīng)常性滯后和重要的專項(xiàng)計(jì)劃要加強(qiáng)關(guān)注，不必局限于分級(jí)管理的約束

3、計(jì)劃的編制

（1）編制項(xiàng)目計(jì)劃的兩個(gè)基本原則

原則一：自上而下、自下而上

上級(jí)計(jì)劃是下一級(jí)計(jì)劃的編制基準(zhǔn)，下級(jí)計(jì)劃復(fù)核上級(jí)計(jì)劃的科學(xué)、合理和可實(shí)施性

原則二：分四步走

（2）編制項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)還應(yīng)注意的幾個(gè)要素

①任務(wù)的名稱——在表達(dá)充分的情況下，盡量采用精干的詞組來(lái)表達(dá)，多采用業(yè)內(nèi)的一些慣例用詞

②總時(shí)間——關(guān)鍵路徑，在合理的情況下，盡量縮短，并留出適當(dāng)?shù)膹椥砸詰?yīng)付未知因素的影響，以便于后期管理可控；用“一寸光陰一寸金”的態(tài)度來(lái)看待時(shí)間資源

③任務(wù)的起始時(shí)間——是否合適，或有其他因素影響

④任務(wù)之間的邏輯關(guān)系——要關(guān)注每項(xiàng)任務(wù)的前置任務(wù)，一個(gè)計(jì)劃只設(shè)定一個(gè)起始點(diǎn)，便于后期的計(jì)劃動(dòng)態(tài)太管理；

⑤該階段任務(wù)完成得成果標(biāo)準(zhǔn)——以便于評(píng)價(jià)是否完成

⑥責(zé)任部門(mén)/人——利于計(jì)劃的執(zhí)行和跟蹤

（3）如何編制年度工作計(jì)劃

案例:某公司的08年度計(jì)劃編制

第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系

1、成果管理體系

階段成果管理的意義

2、會(huì)議決策體系

運(yùn)營(yíng)類會(huì)議的分類

?項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

?成果評(píng)審會(huì)

?關(guān)鍵決策會(huì)

?集團(tuán)運(yùn)營(yíng)例會(huì)

?半年/年度總結(jié)會(huì)

?專題會(huì)

?項(xiàng)目周例會(huì)